Nỗ lực cứu thị trường bất động sản

22/11/2012 3:30

Đó là mong muốn của nhiều doanh nghiệp bất động sản, khuyến nghị của các chuyên gia tại tọa đàm “Cơ hội nào cho thị trường bất động sản?” do Báo Thanh Niên tổ chức ngày 21.11.

Nhiều kiến nghị giải pháp phục hồi thị trường được các đại biểu nêu ra tại buổi tọa đàm - Ảnh: D.Đ.Minh

Những đốm sáng nhỏ
Dẫn các số liệu được Bộ Xây dựng công bố, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, nhận định thị trường vẫn đang một màu xám khi ở 44 tỉnh thành đang tồn kho 16.469 căn hộ chung cư, 5.176 căn hộ thấp tầng, hơn 1,6 triệu m2 đất nền, 25.870 m2 văn phòng và trung tâm thương mại… với tổng giá trị hàng tồn kho khoảng 40.750 tỉ đồng. Một số liệu được Sở Xây dựng báo cáo với UBND TP.HCM cho thấy trong tổng số 1.166 dự án đã được phê duyệt ở địa phương này, chỉ có 195 dự án đã hoàn thành (chiếm 16,72%). Giá địa ốc giảm sâu, thậm chí nhiều dự án chào bán dưới giá thành nhưng vẫn không bán được. Chuyên gia kinh tế - TS Đinh Thế Hiển thống kê các DN địa ốc niêm yết trên sàn chứng khoán và nhận thấy trong 9 tháng đầu năm, doanh thu của các DN này tiếp tục giảm đến 42% so với năm 2011, lợi nhuận giảm 70%.

Những dự án đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng, rõ ràng và minh bạch về chất lượng, giá cả… thì vẫn bán được hàng. Đó là điều có thể mừng Ông Lê Hoàng Châu -Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM

Tuy nhiên, thị trường vẫn có những đốm sáng. Theo ông Lê Hoàng Châu, mới đây Công ty Novaland mở bán giai đoạn 2 dự án căn hộ Sunrise City (Q.7), trong một buổi đã có 126 căn hộ được đặt mua. Dự án trung tâm tài chính ngân hàng của Công ty Phú Mỹ Hưng (Q.7) cũng bán được. Căn hộ Ehome của Công ty Lê Thành cũng được tiêu thụ khả quan. “Những dự án đáp ứng đúng nhu cầu của người tiêu dùng, rõ ràng và minh bạch về chất lượng, giá cả… thì vẫn bán được hàng. Đó là điều có thể mừng”, ông Châu nói.
 Minh bạch hóa
“Hầu hết người mua vẫn đang giữ tâm lý chờ giá giảm nữa. Chúng tôi đã làm hết cách để giảm giá rồi, nhưng cứ giảm giá người mua lại muốn giảm nữa”, ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty Lê Thành, thở dài. Theo ông Nghĩa, thực sự thời gian vừa rồi, giá bất động sản giảm kép. Lý do là trong khi giá vật liệu xây dựng tăng 30-50% so với năm 2009 thì giá nhà lại giảm tiếp 30%. Tính ra, giá địa ốc thực chất đã giảm đến 50 - 60%. “Chúng tôi không thể giảm giá thêm nữa, bởi đã bán dưới giá vốn. Hiện giá ở VN không cao hơn so với các nước trong khu vực. Nó chỉ cao khi so với thu nhập trung bình của người dân nhưng đó là do thu nhập quá thấp chứ không phải giá bất động sản quá cao như nhiều người ngộ nhận. Đây là điểm chúng tôi cần minh bạch”, ông Nghĩa nói.
Theo ông Nguyễn Xuân Quang, Chủ tịch HĐQT Công ty Nam Long, hiện nhà cấp 4 giá thành xây dựng phải 2,5-4 triệu đồng/m2. Nhà cao 6 tầng ít nhất là 4-8 triệu đồng/m2. Nhà 12 tầng trở lên giá 12 triệu đồng/m2. “Giá thành xây dựng không thể giảm được nữa khi mà giá vật liệu cao hơn nước ngoài rất nhiều”, ông Quang nói. 

Thị trường sẽ diễn biến ra sao ? Theo TS Đinh Thế Hiển, do giá bất động sản đã giảm khá mạnh, tình hình trì trệ đã kéo dài 5 năm, có thể sẽ đi vào chu kỳ tăng trưởng mới từ năm 2013. Các yếu tố vàng đang giảm giá, tỷ giá USD vẫn ổn định sẽ tạo nguồn vốn chuyển vào nhà đất. Chính phủ đang có những động thái và giải pháp hỗ trợ thị trường địa ốc, lãi suất đang giảm, sẽ giúp một động lực đầu tư mới vào thị trường. TS Hiển nhận định thị trường sẽ phục hồi từ quý 2-3/2013. Sang quý 4/2013 và đầu năm 2014, thị trường xuất hiện nhu cầu đầu tư mạnh cho phân khúc đất nền và căn hộ. Bởi đó là lúc kinh tế vĩ mô đã ổn định và tăng trưởng, giúp thu nhập của người dân được cải thiện, xuất hiện niềm tin về đầu tư bất động sản, xuất hiện nhu cầu sử dụng căn hộ, giá nhiều phân khúc đã phù hợp với khả năng người dân. Chuyên gia đầu tư Trần Lê Khánh cho rằng trong 3-5 năm nữa, thị trường sẽ khan hiếm nguồn cung căn hộ cao cấp (hạng A). Bởi theo ông, việc đầu tư các dự án cao cấp phải mất khoảng 5 năm, vốn đầu tư rất lớn trong khi giá bán hiện nay thấp nên không khuyến khích các DN tham gia phát triển dự án phân khúc này nữa.

Từ góc độ một chuyên gia độc lập, TS Đinh Thế Hiển nhận định điều mà ông Nghĩa trình bày là đúng. TS Hiển nói theo khảo sát của ông, giá thành theo đúng các tiêu chí về chất lượng sản phẩm của 1 m2 căn hộ bình dân là hơn 11 triệu đồng/m2, trung cấp là 16 triệu đồng/m2, cao cấp 28,56 triệu đồng/m2. Không thể thấp hơn mức trên nữa trong điều kiện hiện nay. Ông khẳng định sẽ khó có chủ đầu tư nào có thể giảm giá hơn nữa.
Chuyên gia đầu tư Trần Lê Khánh nhận định đang có tình trạng giá bán trung bình căn hộ cao cấp trên thị trường sơ cấp thấp hơn giá thành và ông khuyến nghị, dù có khó khăn nhưng các chủ đầu tư phải giữ giá bán phù hợp với chất lượng. Chủ động công khai về chất lượng, dịch vụ, kiên quyết giữ chuẩn chất lượng của mình, giúp người tiêu dùng hiểu “giá nào của nấy” và kiên trì với sản phẩm phù hợp với đối tượng khách hàng của mình là cách DN cần làm để từng bước chinh phục khách hàng.
“Không phải chủ đầu tư nào cũng rạch ròi như vậy. Nhiều dự án chủ đầu tư dùng các tên gọi mỹ miều như chung cư cao cấp, hạng sang, hạng nhất… để nâng giá bán trong khi chất lượng không phải như vậy đã khiến người mua bị thiệt hại. Thị trường sẽ chưa thể minh bạch thông tin, giúp người mua khôi phục niềm tin vì những chuyện như vậy”, ông Lê Hoàng Châu nói.
Nhiều biện pháp để phục hồi thị trường
“Mọi cái có thể làm để giảm giá chúng tôi đều đã làm rồi, giờ chỉ còn nhà nước là có thể giúp chúng tôi bằng cách giảm tiền sử dụng đất”, ông Lê Hữu Nghĩa nói. Từ phía Hiệp hội Bất động sản, ông Lê Hoàng Châu đã kiến nghị nhà nước hỗ trợ cho DN giải phóng mặt bằng; giảm tiền sử dụng đất; giảm thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp xuống còn 20%; giảm các thủ tục hành chính… nhằm giúp DN có thêm điều kiện để giảm giá. Hiệp hội cũng kiến nghị nhà nước có chính sách hỗ trợ tín dụng ưu đãi khoảng 8%/năm trong thời hạn từ 5-10 năm cho người mua căn hộ đầu tiên.
Đồng cảm với các DN, ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản, cho biết Bộ Xây dựng đang triển khai nhiều biện pháp để phục hồi thị trường. Cụ thể là về lâu dài phải hoàn thiện hệ thống pháp luật kiểm soát quá trình phát triển hợp quy hoạch, phù hợp, hài hòa với nhu cầu của thị trường. Hiện Bộ đã trình Thủ tướng đề án thành lập Quỹ tiết kiệm nhà ở để giúp người dân mua nhà, bớt phụ thuộc vào ngân hàng. Quỹ này sẽ thực hiện ở TP.HCM và Hà Nội trước. Trước mắt, Bộ phối hợp với địa phương rà soát dự án đang triển khai. Nếu không phù hợp quy hoạch, hạ tầng, chưa giải phóng mặt bằng phải tạm dừng. Những dự án đã bồi thường rồi nhưng không phù hợp nhu cầu, không thể triển khai được cũng phải tạm dừng.
Điều chỉnh cơ cấu căn hộ cho phù hợp, nhất là những dự án đang xây dựng hoặc đã hoàn thiện cho phù hợp nhu cầu của thị trường nhưng không ảnh hưởng đến quy chuẩn xây dựng.

Nhà báo Nguyễn Quang Thông, Tổng biên tập Báo Thanh Niên, trong phần kết luận tọa đàm nói rằng Báo Thanh Niên xác định phải đóng góp vào việc hỗ trợ phát triển một thị trường nhà ở phù hợp, đáp ứng nhu cầu nhà ở, đầu tư đa dạng của người dân. Tạo cơ hội cho thị trường thoát ra khỏi những bế tắc để phát triển bền vững chính là đóng góp quan trọng cho sự phát triển của kinh tế đất nước. Việc tổ chức buổi tọa đàm này là một trong những nỗ lực đóng góp đó của Thanh Niên.

Đình Sơn - Thanh Xuân

http://www.thanhnien.com.vn/pages/20121121/no-luc-cuu-thi-truong-bat-dong-san.aspx